2023年的3至4月，房地产市场出现了明显的动荡。随着时间的推移，房屋销售形势日益不容乐观。不容忽视的是，各大房地产企业的销售业绩急转直下。早前，昆山市两家房企为刺激销售甚至不惜打出8折降价的促销牌，然而这一行动却遭到当地房地产监管部门的责令整改。同时，各地二手房市场也出现了挂牌量激增的现象。据统计，13个重要核心城市的二手房挂牌量已从今年年初的159万套增长至199万套，涨幅高达25%。

为刺激购房需求，各地相继出台了一系列利好政策。限购和限售政策在很多城市被取消，同时银行贷款利率也从过去的4.6%下降至4%以下。然而，我们认为，房屋销售乏力并不是无法克服的难题。开发商和二手房卖家可以选择降价促销的方式来刺激市场。但是，比起房屋销售困难，还有更加严重的问题正在悄然侵袭各个城市：

首要问题在于国内大量闲置房屋。如今，国内空置房屋数量高达1.2亿套，足以供应3到4亿人的居住需求。不同城市的住房空置率同样令人震惊。一线城市的空置率约为20%，二线城市则达到25%，三、四线城市的空置率更是高达30%以上。这种空置现象主要由炒房需求导致，投资者为了等待房价上涨而囤积房产。然而，一旦房价下跌或者房产税开始征收，大量闲置房产将被涌入市场，对房价构成巨大下行压力。

第二个问题是烂尾楼现象的增加。目前，我们频繁听闻各地出现烂尾楼的案例。这一现象有两个主要原因：一方面，房地产企业销售不佳，融资渠道受阻。这使得企业的资金链断裂，无法继续投入新房建设。另一方面，房企可能挪用购房者的资金用于其他投资，结果导致资金无法回笼，无法继续投资新房建设。针对可能出现的烂尾楼问题，我们建议购房者尽量选择购买次新房，这样不仅可以评估房屋质量，还能避免烂尾楼的风险。

第三个问题在于房价与普通人收入的脱节。各地房价已经与普通居民的收入严重脱节。数据显示，2023年6月，全国100个城市二手住宅均价每平方米达到15746元，新建住宅均价每平方米为16179元。这意味着，普通人要购买一套100平方米的住宅至少需要160万人民币，而多数人的月收入仅为3,000至6,000元。

显然，高房价与低收入之间的矛盾已经十分尖锐。一旦投资房地产不再具有吸引力，投机者将纷纷撤离市场，但普通购房者却无力支撑高房价。这可能导致房价迅速下跌。

第四个问题是大量人口外流现象。如今不仅是三四线城市，一线城市的人口也出现了负增长。截至2022年底，深圳的常住人口减少了1.98万人，广州减少了7.65万人，上海减少了13.54万人，北京减少了4.3万人。人口外流不仅导致各类人才大量流失，还将影响经济发展，对当地房价构成打压。随着购房需求的减弱，各地房地产市场将持续低迷。

第五个问题是房地产泡沫风险。国内各城市都面临着不同程度的房地产泡沫问题，尤其是一二线城市。以上海为例，购买一套房产至少需要600万元，而当地居民年均收入仅有10万元，需要存款60年才能购房。

显然，一线城市的房地产泡沫问题尤为严重。房地产泡沫一旦破裂，将冲击整个经济和金融体系。因此，我们需要稳妥处理，避免房地产泡沫突然破裂，应采取稳中有降的策略，争取实现软着陆。

最后一个问题是各地过度依赖房地产市场。许多地方过于依赖房地产市场：一方面，地方政府主要依靠土地财政收入维持财政收入，一旦土地财政受损，地方财政将受到严重冲击。另一方面，房地产对许多相关产业都有拉动作用，对地方GDP增长有显著帮助。

然而，过度依赖房地产市场将阻碍经济结构转型和产业升级。目前迫切需要的是尽快减少对房地产市场的依赖，找到自身的可持续经济发展道路。

这六个问题都比房屋滞销更为严重。然而，这些问题已经悄然影响各城市，对经济和房地产市场发展带来不利影响。因此，我们必须密切关注这些问题，妥善解决这些难题，确保房地产业和经济能够走上可持续发展之路。